静岡大家の不動産投資で人生を変える！

今日は退去立ち会いをしてきました。

退去は物件の新陳代謝だという言葉に励まされ無事終了してきました。妊娠・結婚で実家に帰られるということでとてもおめでたく嬉しい気持ちになりました。このお部屋は前の入居者様も子供が大きくなってという感じで退去された部屋です。なんか感じのいい部屋です。新生活の準備の為にお金をセーブできていればいいなと思います。

入居期間が短いこともあり部屋は大きく傷むことなくとても和やかに終わることができました。

これで、予定していた退去がすべて完了し空室も確定です。家賃が下がると考えるのではなく、家賃を上げるチャンスと捉えて前向きにやっていこうと思います。

現実には難しいことですが、気持ちが負けていると相手にも伝わりますからね。相手にとってお得感のある部屋を目指していきます。

さて、今日のテーマです。

昨日書いたように金利の動きに注目しています。

金利の話はすべての不動産投資活動に影響していますのでいろいろな角度から考えることができます。

まず、前提として・・・金利が低かったから不動産投資がサラリーマンでもできました。しかし金利が上がってくれば状況は変わります。利回りがその分上がればいいのですが、良い土地のそこそこ回る不動産をそんな高利回りで売る人はそう多くはありません。

プレイヤーが少なくなりまた投資環境が好転する・・・いづれにしても経済は回っていますので、こういった循環の中に私達はいます。この中にいられればいいのです。なんとかやっていくという状態ですね。問題はこの中にいられなくなったときです。今、現在シュミレーションしてみて耐性が低いと感じる場合は、できるだけの防御をいまのうちに準備しておくべきでしょう。購入前にはシュミレーションしますが、投資の途中でもシュミレーションをしてみるのは大切なことです。

次に金利はなぜ変動するかでですが、皆さんご存知のように１０年もの国債の金利が指標になります。となれば、国債にも気を使っておかなくてはなりません。

前々から書いているように国債の暴落はないというのが私の考え導きだした結論です。しかし、借金は返さなくてはならないのもまた事実です。そしてこの貨幣の大量供給は間違いなく間違った方向だと思います。（まあ、個人のブログですので、あくまで私の考えだということで理解してください。）ということは、何らかの対策が必要だということです。

正直に言って、その対策はとれていません。というか、そこまでの急激な悪化は考えにくいです。とにかく私たち不動産投資家は国債には敏感であるべきです。そして変化があったならシュミレーションをし直してみることも大切なことです。

国債の価格が下がるということは利回りは上がるということです。すると金利が上がる可能性が上がる。金利が上がった分、家賃に転嫁できるかといえば、これはできません。あまりに急激な金利上昇になれば誰も対応できず破綻者が激増するでしょう。でも、そうさせないはずです。

ある程度の金利上昇・空室率上昇には耐えられるようにシュミレーション結果はでていますので、私としてはとにかく空室を片付ければ慌てる必要はないと考えています。そしてこれは大丈夫です。冷静に調査をしてこの土地にはパワーがあると確信し直しました。あとはやるべきことをやるだけです。

はっきりいって自信あります。枕を高くして眠っています。これはシュミレーションや市場調査をした結果だからです。地元の不動産をおすすめするのはこういったことがあるからです。ちなみに遠隔地だってできないことありませんし、遠隔地を否定するものではありません。

今日の結論は、投資途中でもシュミレーションや市場調査は必要だということです。