静岡大家の不動産投資で人生を変える！

三月は去る、本当に早いです。明日から新しい期が始まります。心新たに頑張りましょう。

 

先日、フェイスブックで静岡では有名な不動産会社のゼロゼロゼロ物件の紹介広告の写真を載せて、仲介をする営業さんは楽になるけど、大家としてはたまらないという主旨の記事を書きました。

 

現状では、仲介会社の力が必要であり、うまくやっていかなくてはならないのですが、本当にこのままでいいのか？そんな疑問があり、自分へ、そして読者へ、何か考えておくべきではないかという思いで記事にしました。

 

そこに静岡では、有名な（上記の広告を出した会社とは違う）会社の社員であるFB友達からコメントをいただきました。

 

そのコメントはこちら↓　コメントありがとうございます！

 

 

 

今の時代は、仲介さんが口八丁手八丁で決める時代ではなく、入居者さんが決める時代です。それはわかっています。ですから、私のような自主管理大家は、仲介専門の不動産屋さん、街の不動産屋さんなどに、自社管理物件の次に紹介していただけるように努めています。それが自主管理大家の営業力だと思っています。まずは私の物件を思い出してもらう、他よりも魅力ある物件に仕上げる、営業さんが紹介したくなる条件を整える。いろいろあるわけですけど、仲介さんが楽になるようにするのは、結果として自分の物件の価値が上がるのでどんどんやっていくべきだと思います。しかし仲介さんの懐が温まる手段は入居者のためにはならないと思っています（だいたい何してるかわかりますよね・・・笑）

 

ぶっちゃけていえば仲介を飛ばしたいです。カギ開けて、入居者さんが決めてくれるのを待つのであれば、大家直で決めてくれれば大家と入居者ともにwinwinなわけです。実際には審査などのノウハウが必要な事もわかっています。ですから餅は餅屋で仲介さんには安心してお任せしたいのです。だから安易な方向には行って欲しくないと思っています。零零零にすれば入居者は喜びます。決めやすくもなるでしょう。でも大家は大変です。仲介営業さんがビジネスパートナーであるならば、決めやすいという理由だけではなく、決めるというスタンスも必要なのではないかと感じています。（最近は安易な交渉をされた挙げ句に決まらないということも多いので・・・笑）

 

もちろん零零零がスタンダードなら、それは市場だから仕方ありません。しかし静岡市中心部はそのような状況ではないと考えています。今回のケースでは、仲介手数料０ではやれないはずで、大家から広告料を2ヶ月以上とっているはずです。私は普段から広告料は2ヶ月以上なので問題はありません。しかし自社の営業力を鍛える事もなく、「決まらないですから零零零にして募集してみましょう」「ついては広告料2ヶ月以上下さい」というのはいかがなものかと思う訳です。

 

おそらく、このキャンペーンは、自社で決める事ができなかった自社管理物件の大家に「泣いてくれ」ということで実現しているのではないかと考えました。

 

賃貸仲介さんも広告費をかけて、駅近の一等地に店舗をかまえてやっているわけで、大家も無茶はいいません。ただ、安易な「入居者さんが決める事」で片付けられるとちょっと凹みます。

 

大家と管理会社の共生ということであれば、こうすれば決まるという提案型の営業をしてくれるといいですね。まあ、予算的にできないことが多いのですが（笑）あれつけて、これつけて、洋室にして、家賃下げて、・・・要望はいくらでもあるでしょうけど、どこかで折り合いつけていくしかありません。

 

まあ、大家の事情なんて知った事ではないわけで、やはり大家になるには、その辺まで計算に入れて物件を買っておかないと苦しくなるということを理解しておく必要があるのでしょうね。利回りの高い物件でキャッシュをつくっておかないと、今のニーズにあったリフォームはできなくなってしまいます。これからますます厳しくなるでしょうね。

 

PS

この友達は、管理会社が賃貸募集する時代になると書いていますが、今もそうですよね・・・。たぶん、仲介に徹している会社の管理がいまいちなので、管理会社経由で募集がされるということだと思います。

 

管理会社が、本当の意味での大家とのパートナーを組める時代がくるといいなと思います。本当の意味のプロパティーマネージメント（PM）ができる会社が出てくれば一人勝ちでしょう。もっと欲を言えば、アセットマネージメント（AM）をも融合した会社があったら魅力的だなと思います。

 

これを実現するには、管理料を最低でも１０％以上取らないと無理でしょうね。そして入居率も常時高いところでキープしなければならない。結果として人が必要。広告費が必要。・・・なんてことで、おそらく実現はしないでしょう（笑）

 

それよりも入居者が大家と直接やり取りする方が増えてくるのではないかと思います。私も外壁が終わったし、自分の物件のホームページを直そうと思います。生き残るためにはなんでもしないとね。

 

最も強い者が生き残るのではなく、最も賢い者が生き延びるのでもない。唯一生き残るのは、変化できる者である。

 

という訳で、柔軟にやっていこうと思います。