静岡大家の不動産投資で人生を変える！

 

先日のお茶会の売り談義をしている時にこのネタは伝えるべきだと感じました。売りを経験していない私が書くのもなんですが・・・笑。

 

私は長期ホールドを選択しました。というか、買った時に無理して買っています。だから売りでメリットがでません。売りたくても売れないってことですね（笑）

 

私はオーバーローン＆長期間融資によるキャッシュフロー重視の戦略をとっていますし、おすすめしています。しかし、弱点も当然あります。

 

買う時にどうにかこうにか担保評価をあげて、ローンをひっぱっています。私はそこそこの立地でそこそこの利回りの物件を買っていますので、通常はオーバー・フルローンは難しいのです。そこをムリクリにひっぱっています。さらに融資期間を長くする戦略をとっています。

 

※ここがちょっとミソです。

担保評価を銀行の基準にあわせてしまうと、郊外のばかでかい敷地の大型RC物件になってしまうんです。戦略的にその物件を買うのならいいのですが、単にキャッシュフローだけのために買うのは考えものです。

 

そうすると、売却の際には、その物件の支払が進んでいないので、残債は多く残っています。売る際には冷静な評価をされます（市場原理で仕方ありません。）そうすると、自ずと売値がでてきてしまいます。残債以上に売れれば問題ないわけですが、購入で無理をしているため、残債以上で売るというのはなかなか難しくなってしまいます。

 

もちろん最初からわかっていたことです。売れるタイミングがきたら売りたいとは思っていましたが、私の場合、ムリクリ具合が高く、残債以上では売れませんでした（売りに出した訳ではありませんが、自分なら買わない値段です・・・笑）

 

私は現在価値（プレゼントバリュー）が最高だという信念があるので、今、キャッシュが欲しかったのです。ですから戦略通りなのです。

 

しかし、今回のようなビックウェーブに売れないのは少々痛いです。ここまで家賃下落が進むとも考えていませんでしたし、地価の下落、築２０年越えのRC物件に投資家が求める利回りが高くなるという事も予想はできませんでした。

 

このように不動産はずっとつながっていきます。出口を考えていても想定以上の市場の変動も予想されます。臨機応変にやっていくしかありません。

 

それでも出口を考える事は必要です。それは究極的には、「どのようにして生きるか。」ではないでしょうか。その辺を考えなければ戦略もつくれません。

 

今回の記事は、我ながらいい記事だと思います（笑）ロジックについては書かれた本を見かけますが、実際の生の声はあまりないと思います。特に地方での家賃下落、地価下落、投資家の求める利回り、についての生の声は少ないのではないでしょうか。地方で不動産投資を考えている人は、その辺も少しは考えた方がいいでしょう。

 

ちなみにですが・・・支払が早く進んでいる戦略をとれば、売るタイミングが来た時に、残債が減っている＝売れやすい価格を設定できる。そして売れる。ということになります。短期で払っていますから、残債以上に売れる可能性が高いです。運用期間中はカツカツになる可能性もありますが、売りたい時に売れる。利益が残る（税金は考慮していない）。今回のようなタイミングでは売る事によっては利益を得られる可能性が高い。そんなことも考えられます。

 

本当に不動産って面白いですね。これに税金や建物構造などを考慮に入れる必要もあって、こういう皮算用しているときって楽しいです（笑）本当に、いくらでも話のネタがでてきますね。ほとんどは役立たないんだけど・・・笑。