静岡大家の不動産投資で人生を変える！

私は不動産投資の勉強を始めて５年後に物件を買えました。というのは、いろんな不動産投資手法をみちゃったからです。この時間が本当に無駄でした。これから始める人は同じ間違いをしないで欲しいという思いでいます。当時、私が一番ピンと来たのは光速不動産投資法でした。リタイアしたいってわけではなくて、早く終わらせたいって思いが強かったです。つまり一気にリスクをとってしまいたいと考えたのです。

当時は融資が厳しくなる予感がありましたし（実際に厳しくなりました）、どうせ自分でなんとかできる額ではないので、借りれる時に借りちまえ～的な（笑）この考えは今でも頭の根底にはありますが・・・

それはさておき、そんなわけで、光速の手法をベースに投資を行ないました。いま思えば光速の手法っていうか、当たり前なんだけど、当時はその辺を理解しやすく説明してくれる教材がありませんでした。

長期融資期間・・・長期で借りるための理論・戦略がバッチリわかりました。

キャッシュフロー重視・・・キャッシュフローの重要性、短期で返すことの危うさ、など、これもバッチリ理解できました。

長期の融資を獲得するためにRCを選択しました。とにかく買えるところまで買うつもりでしたので融資に不利になるものは買わないと考えていました。しかし、途中で路線を変更しました。というか、せざるを得ませんでした。光速と自分の考えを混ぜたからです。光速の手法で買い続けるには立地にこだわらず、高利回りである必要があります。しかし私はリスクをおそれて、利回りそこそこで地元で攻めようとしたのです。そんなわけで買えない日々が始まりました。しかし、これが逆によかったと今は思えます。

いつにもまして前置きが長いですが（笑）本題に入ります。ぶっちゃけ、私のBSは最悪です。利回りの低いRC物件を持っている人は遅かれ早かれそういう時がくるでしょう。収益還元価格で買っていますので、建物の価値を膨らませて買っている場合は特に最悪です。私の物件はオーバーローンで買っています。当時ですら評価が割れていたはずです。しかし時代によってオーバーローンを引っ張りました。とにかく、価格なんてあってないようなものです。当時から評価以上の価値をつけて買っていますので、今の時代に冷静に判断すると債務超過なわけです。これは銀行にもはっきりいわれてますので間違いないです。

じゃあ、貸すなよ（笑）とは思いません。ありがたいことだと思っています。そういう時代に乗れてよかったと思っています。ただ現実としては債務超過です。破綻しているという意味ではありません。次の融資については重大な懸念材料ということです。

これも自分が信じる立地を買っていますので大きな問題ではありません。問題は、収益還元で買っていた物件を売却しなければならないときです。任意か、強制か、いづれにしても売らなければならない時が来た時に大変なことになるのです。だからマンション（RC）を買っちゃうと大変です。すべてトレードオフなのです。リスクをしっかり理解してマンション買わないと大変なことになりますよ～ってどこかのテレビ番組みたいですね。

対策として積算価格もちゃんと把握しておくこと。銀行評価だけではなくて、土地のポテンシャルと本当に売れる金額を把握しておくことです。もう一つは破綻させないことです。入居者を確保し続けることです。

それでは、築古RC低利回りマンションをお持ちの方々、がんばってまいりましょう。